2021年4月15日

房屋租赁新政效果鸡肋:房东不买账 开发商不解渴

  6月初,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。住房租赁新政发布半月有余,从记者的调查结果看,“鼓励房地产企业开展住房租赁业务”等政策更多停留在“精神鼓励”上,其落地效果存疑。记者周阳

  新政看点1 合同期内不得涨租

  房东会在合同期满下次签约前涨租

  租客称“与其不让涨价不如限制涨幅”

  住房租赁新政中提到:要规范房屋出租行为,保护租客合法权益。住房租赁合同期限内,房东无正当理由不得解除合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣租客押金。这一条被认为是保护租客利益的“大招”。在实践中效用几何?

  “我们和房东的合同一年一签,去年约期满后房东就要涨租金,我们东西越来越多,嫌搬家累,所以最后就无奈地被迫接受涨租金。”租客陈女士大学毕业有3年了,令她头疼的是房东每年都要涨租金,一涨就是10%,有时候真想搬家或者自己买套房,可是看到堆积如山的衣服和电器,也就忍气吞声默默接受了。“我真希望能否出台一个政策比如限制每年的涨幅,比如我们工资年涨幅没超过5%,租金最好也限制在这以内。”陈女士表示。

  宁波一家二手房中介的租房顾问告诉记者,当下正规租房合同里会明确双方权益,其中有约束房东涨价的内容,一般备注栏里会约定“租赁期为几个月,期间租金不变”。“这与住房租赁新政中针对租客的这个看点其实是一致的。”这位中介人士表示,确实有强势的房东在上期合同期满、下次签约前提出涨价,而从字面上理解,这也没有违反住房租赁新政的规定。

  值得一提的是,宁波住房租赁市场最近两年因客源减少而没有出现大幅涨租情况。看来,对于涨租行为,市场之手的调节作用更有效。

  新政看点2 租房税率降低3.5%

  宁波绝大多数个人租房极少开发票

  本想刺激房东出租热情但效果“鸡肋”

  住房租赁新政中针对房东的一大看点是:对个人出租住房的,由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。

  苏先生在江东朱雀新村有一套两室一厅的房子,连续出租多年。面对记者提出的“个人出租住房税率对你影响如何?”这个问题,苏先生说得直白,“连续六七年来租客没要求发票,当然若是租客要发票,要么是他自己承担税金,要么我换租客”。他表示,既然从来没有缴过5%,对于“个人出租住房税率从5%减至1.5% ”,他也没觉得有优惠,反正实际执行中绝大多数房东的税率为零。

  记者了解到,在宁波住房租赁市场,目前绝大多数个人之间的租赁均未开发票,也就是说对绝大多数房东来说,压根感受不到出租住房税率的问题。

  “个人出租住房税率从5%减至1.5%,从国家层面来说,本来是想提升房东的出租热情,让市场上的出租房源供应量更为充足。但从实际效果来说,效果微乎其微。”房产业界人士李先生表示,这条政策效果犹如“鸡肋”。

  新政看点3 商业用房改建租赁住房

  相比改建成本及出租带来的折旧贬值

  开发商直言“新政福利不解渴”

  住房租赁新政中还提出,允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

  对此,宁波一房企老总认为该政策的落地效果值得商榷。“减免部分税费、商业性用房改为出租住房,水电煤费用由商业价格标准变为住宅收费标准,福利太小,新政中的税收优惠基本处于不痛不痒的尴尬境地。因此,对房地产市场尤其是住宅市场影响有限。”这位人士还表示,改建是需要成本的,改建好以后,新建商品房出租就意味着该房产由新房转变成二手房,则将产生房屋折旧问题。该处商品房未来在出售时或将面临贬值。相比折旧费用,水、电、气方面的成本可以忽略不计。

  他给记者算了笔账,一般三口之家、水、电总共就百把元,改了标准后,一个月少付百把元,一年1000多元,十年才1万多元,而房子住了10年以后,至少要打7折。比如一套150万的房子,10年折旧成本至少要50万以上。

  “其实房子因为折旧,和汽车一样使用过后都是贬值的,市中心的老房子一直在升值,升值的其实是它的地价。”该开发商表示。

  新政看点4 鼓励房企搞住房租赁业务

  租赁业务资金周转期过长

  房企算账“租金裹不住融资成本”

  住房租赁新政中还明确了,培育市场供应主体要发展住房租赁企业,鼓励房地产企业开展住房租赁业务,规范住房租赁中介机构,支持和规范个人出租住房。

  宁波一销代公司负责人表示,甬城确实出现了写字楼出售难、出租难的情况。对于这些房企而言,新政使他们多了一条将其改造成住宅进行租赁的消化通路。

  不过,该人士认为这个政策有点不靠谱,租金和房价相比悬殊,会导致房企对租金价格不敏感,一旦有较大获利空间还是会选择出售;对于租户来说,有了首付能力很多也会进入买卖市场。

  该人士表示再加上目前大部分开发商融资成本都是在8%左右,而宁波租赁市场的租金一般只有4%,如果开发商把销售的房产进行租赁,其实就是在做亏本的买卖。比如宁波某写字楼改成的精装修公寓,市场售价是12000元/平米,70平米可以卖到84万。该房产市场的租金为每月3000元,按照租金比是4.28%,而开发商如果不卖掉,一直持有出租,该房子年利息成本至少在6.7万元以上,而租金不到4万元。

  不少业内人士坦言,房企“重交易轻租赁”的观念难动摇,加之租赁还会带来新房折旧、房产贬值等问题,认为该项新政实际发挥效果或不如预期。

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