2021年4月13日

个别楼盘已迈入”4″时代 业内人士评述宁波各区块楼价

制图 徐哨

  近几年,宁波正逐渐由单中心模式向两心三带模式过渡。在新一轮城市中心更新中,多个外来进驻的房企与本土长青品牌房企,激烈争夺着城市“价值”地块,并不断刷新价格高度。

  自去年四季度至今,共有11块宅地拍出高于10000元/㎡的成交楼面均价。而目前宁波在售的楼盘,成交均价在25000元/㎡或以上的有14个。其中,更有类似泊璟廷、南塘金茂府、月湖花园等5个楼盘均价破“3”甚至有个别迈入“4”时代。

  东南商报记者张颖

  区域分化明显

  改善型需求高

  近日,根据国家统计局公布的5月份70个大中城市住宅销售价格变动情况显示,被列入统计的省内城市有四个:杭州、宁波、温州与金华。对比4月份的统计数据,其他三座城市的涨幅都呈现放缓趋势,只有宁波,在5月依旧维持着0.1%的涨幅。按照6月前三周的销售情况,楼市的买卖热情仍持续着。

  从当前的高价位楼盘区域分布及高楼面价成交的出让地块看,房价随区域分化或将更明显。高楼价区主要集中在东部新城、江北湾头、鄞州中心区与新城区,及老城区核心地块。以价换量也成为这些地块的主要销售策略。

  5月,国家统计局宁波调查队公布了楼市调查结果,为“改善需求为主”。调查结果显示,在两年内有购房意向的被调查者中,64.4%的被调查者购房目的是改善住房条件,比去年10月的调查结果上升了9.1个百分点。可见,当前宁波市居民购房需求以改善型为主。

  在房型上,选择建筑面积90平方米至120平方米的被调查者人数最多,占到被调查总人数的40.2%;选120平方米至140平方米的占23%;选择140平方米及以上的占9.2%。

  业内人士表示,一系列利好政策的施行与二孩政策的开放,也在一定程度上刺激了购买改善型住房的客户。

  区块价值怎么看?且听业内人士说

  对消费者来说,价格是直观的,当资金充足时,地块的价值也许是更多值得考虑与探讨的东西。

  地段?配套?升值空间?在业内人士看来,宁波当前高楼价区域分布具有其合理性与市场走向选择。分组来看下:

  东部新城:企业对其价值认可度高

  自2005年初启动建设以来,截至2015年底,10年间东部新城的累计投资超过千亿元。知名企业对于东部新城的价值认可度很高,纷纷进驻东部新城。东部新城一跃成为宁波楼市最具潜力的板块,高地价区块在这里频频诞生。

  “其实,我们最早在东部新城核心区拿地。自市政府东迁后,城市东扩力度加大,各种资源优势集中明显,多个宁波顶级项目的落地。从房产建设与发展规模看,已得到宁波高端市场客户的认可。”雅戈尔置业的相关负责人表示,未来该板块的发展会更好,商业、生活配套会逐步完善。

  目前,该板块内的楼盘成交均价也是全市最高,且去化快。此外,核心区宅地的低容积率也意味着人们可以拥有超低密度的居住环境。对追求个人生活居住品质的消费群体来说,地块价值更突显在品质上。

  宁波万科营销总监张强也看好东部新城板块未来的发展。产业转型、商务升级、人才引进势必推进片区房企集聚,竞争的加剧也将引起住宅品质的提升。

  鄞州中心与新城区:商业多生活便利

  鄞州中心区发展已经十几年,是独立于三江口和东部新城外的另一片宜居天地。

  在资深地产人袁亚刚看来,鄞州中心区高端楼盘市场已经成熟,市场认可度高,完全有“资格”享受高价。

  “商业体为这一片区带来的活力不可抵挡。在交通路网建设方面,也是四通八达。”他称,这一板块既有城市活力,又有浓厚的居住氛围。商业与住宅的布局穿插得当。

  鄞州区区域范围广,四通八达的道路旁边会串起集中式的住宅片区,能够形成一种连续性的居住感。

  江北湾头:房价并未弹升至一线

  江北湾头交通路网通达,与市中心、江北万达很近,周边景观与水系资源丰富。未来,万象城的进驻将形成一个独立的连接点。周边开发的楼盘大都以中高端、改善型产品为主,客户定位以追求居住舒适度的人群为主。但相较东部新城,这边的房价并未弹升至一线。

  就市场买账度看,消费者对此板块超20000元/㎡的楼盘有追求度。客户关注的商业配套、公共服务设施等,都是在未来可以建设跟上的。

  不过,有业内人士指出,虽然江北湾头板块吸引众多外来房企进驻,但其之前发展起点较低,看起来目前的发展有了一个比较大的提升,但发展速度上远不及东部新城、鄞州中心及新城区。从售价上就能看出,一些楼盘产品价值突破不了一定的高度,如破“3”,其持续性和发展性有待观望。

  主城区核心区:稀缺地居住情结深厚

  在全经联宁波地产创新俱乐部会长缪百年看来,主城区(老三区)由于土地资源稀缺,供给与需求间的矛盾日益加剧,日趋提高的价格完全撑得起它的地位与价值。

  “宁波人会有居住情结,住在海曙的希望改善房依旧在海曙,至少不要离太远。虽然城市在东扩,但未来可能长达10年乃至更久,主城区的中心地位仍然稳固。”他说,主城区的主要地块集中在湾头、庆丰桥周边及鄞奉地块。选择主城区地块的,基本都是看中老城区成熟的配套设施及坐拥的三江六岸中心景观。从生活配套上说,不论是医疗、学区,主城区集中的资源都是最丰富且多元的。

  这种就近改善的看法,张强也认同。“在熟悉的环境中生活,是多数人的一种心理诉求。”

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