2021年4月15日

5月起宁波将推开营改增试点 二手房交易增值税怎么缴纳

  5月1日起,宁波将全面推开营改增试点。原缴纳营业税的建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等行业改为缴纳增值税。

  营改增与咱普通市民也有关系。营改增试点后会影响到个人销售房屋所需缴纳的税额。经计算,试点后,个人销售房屋缴纳增值税的支出将减少,每百万元少缴税近2400元。

  改革后,二手房交易将从缴纳营业税改为缴纳增值税,也就是说个人销售房屋缴纳增值税的支出将减少。这笔账究竟怎么计算?试点后,二手房交易由哪个税务机关征收税款和开具发票?宁波市国税局和宁波市地税局相关业务工作人员为大家解答下列疑问。

  “营改增”后,我市个人销售住房的增值税政策如何?

  根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第五条规定:个人将购买不足2年的住房对外销售的,按照5%的征收率全额缴纳增值税;个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的,免征增值税(上述政策适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区),延续营业税时的减税力度。

  “营改增”后,个人销售住房不符合免税条件的,增值税如何计算?

  根据增值税的算法,需要先计算出销售额,销售额=含税销售额÷(1+5%),应纳增值税额=销售额×征收率。

  比如个人销售一套含税售价100万的非免税住房:

  •   营业税税率:5%

  •   应纳营业税税额=100万元×5%=5万

  •   增值税征收率:5%

  •   应纳增值税税额=100万元÷(1+5%)×5%=4.7619万

  •   “营改增”后省税:5万-4.7619万=0.2381万

  “营改增”后,个人购买房屋的时间如何确定?

  根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》(国税发〔2005〕89号)、《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》(国税发〔2005〕172号)执行,个人购买住房时间按如下确定:

  首先,个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。“契税完税证明中注明的时间”是指契税完税证明上注明的填发日期。纳税人申报时,同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的,以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间;契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的,以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。

  其次,个人将通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房对外销售的行为,其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定。

  第三,根据国家房改政策购买的公有住房,以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间,按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。

  “营改增”后,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产是否继续享受免征优惠?

  根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》,涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产免征增值税。

  家庭财产分割,包括下列情形:离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡,法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

  二手房交易“营改增”后,由哪个税务机关征收税款和开具发票?

  根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》(税总函〔2016〕145号)文件规定,“营改增”后,为方便纳税人,暂定由地税局办理纳税人销售其取得的不动产增值税的纳税申报受理、计税价格评估、税款征收、税收优惠备案、发票代开等有关事项。

  同时,个人转让住房的征税及开票地点不变。大家可以复制网址(http://www.nbcs.gov.cn/col/col1764/index.html)查看。

  营改增基本知识

  营业税是按企业的营业额征收,增值税按货物和服务的增值额征收,两者的税基有很大的不同。

  增值税采取的是环环征收、道道抵扣的征收方式,纳税人购买增值税应税项目时缴纳的增值税可以在销售应税项目时全额抵扣,只需对本环节的增加值缴纳增值税。而且增值税实行价外税,由消费者负担,有增值才征税,没增值不征税。

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